鹤云天想全方位了解掌握关于房地产开发方面的知识，与夏雨萌商定，每个部门都要去历练一下。

    通过夏雨萌的安排，鹤云天第一站先去了公司销售部。

    鹤云天认为房地产开发，如何开发，如何定位是根本。首当其冲要先了解客户需求，从客户需要出发，充分把握客户的购需心理。

    鹤云天这样做的目的，是通过销售部掌握和分析潜在客户的消费能力，年龄比例，消费阶层，户型要求以及心理所承受的市场价位等等。

    鹤云天在销售部工作的一段时间。一方面积极接触群众，跟消费者谈心交心。另一方时跟销售部经理、员工虚心请教，累积经验。几乎用了一个月的时间，基本掌握了所需要的数据。

    房地产行业一直是市场上备受关注的行业，影响房地产行业的要素主要有三个方面。

    1、地段要素

    房地产在当前城市所处的位置，周边配套要完善，位于人流量比较大的区域。

    2、时机要素

    进行房地产销售，需要抓住时机，将房产以最大利润出售。

    3、质量要素

    房地产商需要特别注重楼房的优缺点，以及所选物业服务质量的好坏。

    基于要对上面几个要素的把控，第二站鹤云天去了策划部。

    房地产行业有一句话，项目未动，策划先行！

    古人云：兵马未动，粮草先行；对于房地产开发而言；应该是项目未动，策划先行。即应该做好项目策划。项目策划简单而言是搞清楚以下几个方面：

    谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？

    而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！！

    这些问题我们有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前，进行全面的调研，与市场分析，项目产品的探索性研究，对结论加以科学的论证，会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！

    我们需要回答这些基础问题的重点在于：在设计之前或者设计开始的同时，我们需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么，谁是我们的客户！

    定位做好了，项目的销售就做好了80％。

    凡事预则立，不预则废！

    项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。

    房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。

    在项目准备启动的时候，房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。

    每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作，都需要提前探讨，作出详细的计划，计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨，是一种经验的碰撞，理论的升华，通过圆桌会议的形式，形成兴旺房地产公司的积累，而就是这种形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步骤。

    鹤云天第三站去了设计部。

    有句话说，地产开发，设计重中重！

    对于房地产开发，房子就是产品，而产品是设计出来的，开发的先决条件好，即使市场不好，留下来的房子要全部是优质资产。设计要解决的问题很多，成本控制就在设计阶段可以解决85％。

    首先，设计需要贯彻定位的意图，建筑方案中平面布局以及外观造型，建筑用材的选择。

    其次，是结构方案的确定，从基础的形式，到钢筋混凝土的含量；最后到整体的水电体系，所有的设备，材料选型，在设计阶段一定要完整考虑，选择最佳的方案，并且融入整体设计过程中，确保所有的大问题在设计阶段解决，95％的小问题在施工过程中也能够解决。

    设计做好了，工程成本控制就成功了85％！

    第四站，鹤云天去了预算部。

    控制成本，全面预算！

    在项目的整体计划中，控制成本是工程管理过程的一个重点所在，那么成本控制的关键并不完全在于成本部和工程部，而是在全员的成本控制，在项目整体计划中，我们应该可以提前做好全面的预算，工程有一个细致的预算，从图纸到材料设备采购，提前计划，提前讨论；

    不但工程需要有全面完整的预算，营销也有一个全面细致的预算；财务也有一个全面的预算，对外报建关系协调也有一个全面的预算，所有这些预算都是成本组成，这需要全面的成本核算体系，在项目开始以前，公司应该将团队职责分配好，然后对整体预算进行核实，并且在项目的整体开发过程中，忠实执行预算制度，当然这些预算可能会有调整，比如3个月或者6个月审核一次，看预算中哪些超越了，哪些节约了，通过一两个项目是控制成本能力能够得到提升，这正式开发水平的体现。预算部涉及各个层面，少有疏忽，必然会造成成本增加或者资源浪费。

    鹤云天最后一站去了工程部。

    工程部类似于部队的战斗单元，是冲锋作战的具体单位。项目的实施，建设，日常的管理，离不开严谨的管理体系，离不开事无巨细的管理制度，更离不开作风硬朗的执行力。

    项目管理，流程优先。万丈高楼平地起，辉煌只能靠自己，非常适合工程部门的敬业精神，离不开工程部门的条理清晰，更离不开工程部门的责任心。

    时间的脚步，总是在忙碌中被忽略。时间的影子，总是在不经意间闪身而过。

    不觉已是半年时间。

    犹如参加房产开发培训班的一位新学生，鹤云天每天都在孜孜不倦地学习每一节新知识，新内容。遇到不懂的，虚心请教，谦虚做人。遇到不把握的查手机，查电脑，查资料。半年下来，鹤云天熟练掌握了房产开发需要的基本知识。

    鹤云天白天在公司工作。晚上只要不和夏雨萌在一起交流的话，一有时间就回到公寓上网查阅国内外，港澳台等有名的房产开发的资料。结合他们所处年代，所处的环境，一方面分析它们成功经验，另一方面也找寻它们不足的地方，失败的投资。

    鹤云天成长的速度让夏雨萌非常震惊。在房产开发方面，鹤云天谈起来几乎是滔滔不绝。

    不管是引经据典也好，不管是旁征博引也罢。鹤云天的才识和心得体会，都能令坐在鹤云天对面的夏雨萌为之赞叹。

    鹤云天所讲的，既有前人的知识，又有自己的见解。每一段话，每一个观点，无不体现了鹤云天为之付出的一切努力，无不体现了鹤云天为之认真的思考过，精心的准备过，真正的用心过。

    夏雨萌心中暗暗欢喜，她没有看错人，鹤云才是她的真命天子。